在伦敦,找到喜欢的房子后,下一步就是签约。
透过正规的房仲租房,这是必然也必要的环节,白纸黑字不仅保护房东也保护租客。
前情提要:
声明:此篇纯粹为伦敦新鲜人的分享文,以简化版的懒人包姿态呈现,故非法律意见也不提供法律咨询喔。
前言:何谓Assured Shorthold Tenancy
此篇讨论的为Assured Shorthold Tenancy (“AST”),即一般人在伦敦租房最常见的形式,符合AST的基本条件为*:
1. 私人房源 (即非政府房)、
2. 1989年1月15日后入住、
3. 该房将是租客的主要居所、
4. 房东不与租客同住、
5. 租金不超过£100,000一年、
6. 伦敦租金不低于£1,000一年。
在你继续读下去之前,先确定一下这篇适不适合你的情况再斟酌参考蛤!
(*详情细读资料来源英国政府网站:点连结)
Letter of Offer: 选我选我
房仲带你看完房后,会问你喜欢哪一间,并鼓励你有喜欢的就可以出价(make an offer)。以下是跟房仲出价的注意事项:
1. [租金可以杀] 网路上打的广告可能是开£350/周,但你可以试着杀杀价,主要是看你有多喜欢这间房、多敢杀、多了解附近的行情、多有时间,一般房仲大概会知道房东的心里价位,也会默默观察你这个人的个性和情况,所以在跟房仲聊的时候可以试试水温。
2. [签出价意向书 (Letter of Offer)] 确定要出价后,房仲会要求你签一份意向书给房东。意向书上要注明的重点条件有:租金(rent)、押金(deposit/bond)、任何需要修理的东西(repairs)、租房期(term)、任何要包含的家具(furnished/unfurnished)、付房租的周期(payable weekly/monthly)、提前终止条款(break clause下两段有详细说明)、其他你想要房东提供或做到的特殊条款(special conditions)。
3. [房仲费用] 在房仲提供的意向书上,应该有一些小字,请认真阅读和提问:尤其是,意向书一旦签了有没有什么费用?比方说,有些房仲怕你随便出价浪费他们和房东的时间,会注明如果房东接受了你的出价后你反悔,你要付一笔费用(比如说£225+VAT的手续费+任何已经支出的检查费)。
3. [斡旋议价] 意向书交给房仲后会被转给房东,之后就是透过房仲双方你来我往的斡旋了。房仲的工作就是把租客愿意出的价提高、同时要确认房东的期望值是否合理,总之就是双方他都要讨好然后得出一个双方都可以接受的结果。所以说,房仲的话要参考但是可能要打个折扣。总之,租客的大原则是要知道自己的底线在哪里,如果条件不能接受的话就放弃,不要太容易被房仲怂恿。
4. [可以同时make多个offer吗?] 可以,在签租赁合同前都可以。 BUT,人生就是这个BUT:1. 同一个房仲只会让你make一个offer(不然两个房东都是他的客户,他要怎么谈)、2. 上面说到了,出价被接受后又反悔可能会有相关的费用。
5. [可以改变主意吗?] 同上,可以,在签租赁合同前都可以。甚至是在意向书上谈好的条件,在签合同前都还可以谈——当然,意向书签下去会比较歹势谈、房仲比较为难、房东也会不爽,但是以法律的角度来说,租赁合同才是租赁契约关系的开始,所以租赁合同签下去前一切都可能有变数。同样的,即使房东接受了意向书里的条件,在签租赁合同前也没有义务要租房给你喔(所以在谈条件的时候,也要考虑这点,是个双刃剑啊)。
Tenancy Agreement:我到底看了什么
一切谈妥,拿到租赁合同(Tenancy Agreement)了。恭喜你离未来几个月的家更近一步!
英国政府有出版一套AST租赁合同范例(AST租赁合同范例来源:点连结)。私人的AST租赁房东如果套用这份范例那租客可以安心,而一般房仲业者在拟合同时也多半会做参考这套范例。
但是,这个BUT又来了,别因为政府有出范例就掉以轻心,因为范例只是做参考,而且有很多时候房仲跟你口头上说的,和合同里面写的内容不尽相同,他们不见得是恶意的,但是过度相信房仲口头上的说明是身为租客最不该犯的错。好比说,我们的房仲跟我们说会在合同里加入特殊条款”break clause”让租客有权利提前解约。拿到合同后,却发现除了租客外,合同的条款也让房东有权利启动break clause!如果没有仔细阅读合同的话,很有可能会忽略掉这个重要的细节而无法做出全盘的考量。
所以身为租客,你自己有责任以「每份合同都是特殊的」为前提,做到一件事:读。
Tenancy Agreement:帮我划重点
官方说法是:「合同读不懂就请律师」—— 但是老实说,大部分人是不会在私人租赁合同上花这种钱,我自己也是觉得在英国或澳大利亚这类对住房租赁有相当规范的法治国家没有必要找律师,重点是合同签下去之前要读要了解,所以如果看不懂又没有请律师的预算或打算,就请教朋友或是Google大神吧。
以下,帮大家划一下重点中的重点:
1. [租金 (rent) ] 金额是否正确、什么时候要付、如何付(大部分是设定自动转帐)。
2. [租期&break clause] 租期要确定租期跟你的签证到期日有衔接到,不然你人要离境了合约还不能终止就亏了。而所谓的”break clause”是给房东和/或租客提前终止合约的特别条款,比方说:租期12个月但有6个月的break clause,让你有权利在合同规定内的时间给房东通知,在入住6个月后提前终止合同而不须赔偿。
- Break clause的好处:让你在伦敦的移动更加弹性(eg 工作地点可能会换)、以防住进去后有不可预见的问题(eg 吵闹的邻居或跟同住的人闹翻)、如果房东租客双方都不启动break clause,租期和其他条款就继续照一开始谈的走(eg 除非有其他涨租金的条款,不然租金会保持不变)。
3. [押金(deposit)] 一般的押金是6周租金,这份押金房东或房仲有义务要存到政府的信托帐号,并给租客一份证明(Tenancy Deposit Protection Certificate),直到租期结束一切没问题后,押金才会退回。
4. [房仲费用] 在伦敦,大部分房仲的费用都是由租客负担。其中包括:手续费(administrative fees)、拟合同费 (fees for drafting tenancy agreement)、信用检查 (reference/credit check)、屋况检查 (inventory),林林总总加起来是好几百镑呢。
- Inventory 是在入住前的屋况检查,大部分房仲都会请专业的公司来准备一份屋况报告,然后叫租客负担费用。建议可以要求在场监督屋况检查人员。不管有没有亲身参与到检查,拿到屋况报告后,要一项一项对照,如果有遗漏或是不准确的形容,要尽快拍照存证和email给房仲提出问题。
5. [担保人或预付租金] 房仲需要你证明你付得出房租,基本上有四种方式,取决于房仲接受哪一种,如果是担保人和预付租金的情況在合同里也要清楚列出:
- 收入证明—— 据我们的房仲说,租客收入的总和不能低于房租的2.5倍,很严格。
- 存款证明—— 一样是2.5倍的要求,不是小数目啊。
- 担保人—— 如果不能证明存款或收入,可以让一名在英国居住的人当你的担保人,也就是说你付不出租金你的担保人要负责。我个人是不会麻烦我的朋友帮这种忙,毕竟我自己不愿意当别人的担保人,也从不建议客户当任何人的担保人(职业病又出来了)。
- 预付租金—— 以上三种证明都无法提出时,上一篇有提到,房仲可能会要求你预付6个月租金!是很惊人的数目字啊…。
根据我们的经验,存款证明只要email一份网路帐号的截图给credit check的公司,截图上有显示足够的余额和日期就可以了(我们是用澳大利亚的帐户截图,表示外币帐户也没问题,只要是能自由移动钱的储蓄或理財帐户就可以)。所以在来之前如果能凑到足够的金额在帐户里,确保你的帐户里有足够的钱,会比较容易透过仲介租到房。
6. [禁止事项] 养宠物?吸烟?当二房东? (通常都是禁止的啦)
7. [默认条款] 在英国AST租客的特定权利和房东的基本义务都有立法保障,也就是说有很多基本的事项即使没有写明在租赁合同里面,也是默认的条款。比如说房东要确保房子安全、维持热水和暖气,等等不赘述,政府网站有更多细节:点连结。所以有问题时,如果默认条款没有写明在合同里也不用惊慌,法律会保护你的。
Tenancy Agreement:如何签
以上都考虑过后,终于可以签约了!现在签约甚至不用到房仲的办公室签,有的房仲接受电子签名,只要在PDF档上打名字就算签了,很简单吧。
有了落脚之地,一切都踏实了许多。
Welcome to London!
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