【寗的英倫夢】倫敦租房記(三)。倫敦租房注意事項之簽約過程懶人包

在倫敦租房，找到喜歡的房子後，下一步就是簽約。

不論是選擇透過正規的房仲租房、或是和房東直接交涉，白紙黑字不僅保護房東也保護租客，再三提醒大家在簽名之前要詳細閱讀。

倫敦租房延伸閱讀：

聲明：此篇純粹為倫敦新鮮人的分享文，以簡化版的懶人包姿態呈現，故非法律意見也不提供法律諮詢喔。

前言：何謂Assured Shorthold Tenancy

此篇討論的為Assured Shorthold Tenancy (“AST”)，即一般人在倫敦租房最常見的形式，符合AST的基本條件為＊：

私人房源 (即非政府房)、
1989年1月15日後入住、
該房將是租客的主要居所、
房東不與租客同住、
租金不超過£100,000一年、
倫敦租金不低於£1,000一年。

在你繼續讀下去之前，先確定一下這篇適不適合你的情況再斟酌參考！

(＊詳情細讀資料來源英國政府網站：點連結)

Letter of Offer: 選我選我

房仲帶你看完房後，會問你喜歡哪一間，並鼓勵你有喜歡的就可以出價（make an offer）。以下是跟房仲出價的注意事項：

[租金可以殺] 網路上打的廣告可能是開£350/週，但你可以試著殺殺價，主要是看你有多喜歡這間房、多敢殺、多瞭解附近的行情、多有時間，一般房仲大概會知道房東的心裡價位，也會默默觀察你這個人的個性和情況，所以在跟房仲聊的時候可以試試水溫。
[簽出價意向書 (Letter of Offer)] 確定要出價後，房仲會要求你簽一份意向書給房東。意向書上要註明的重點條件有：訂房押金(holding deposit)、租金(rent)、押金(deposit/bond)、任何需要修理的東西(repairs)、租房期(term)、任何要包含的傢俱(furnished/unfurnished)、付房租的週期(payable weekly/monthly)、提前終止條款 (break clause下兩段有詳細說明)、其他你想要房東提供或做到的特殊條款(special conditions)。
[房仲費用] 在房仲提供的意向書上，應該有一些小字，請認真閱讀和提問：尤其是，意向書一旦簽了有沒有什麼費用？比方說，有些房仲怕你隨便出價浪費他們和房東的時間，會註明如果房東接受了你的出價後你反悔，或是你單方面決定不租了，房東有權沒收你的holding deposit。
[斡旋議價] 意向書交給房仲後會被轉給房東，之後就是透過房仲雙方你來我往的斡旋了。房仲的工作就是把租客願意出的價提高、同時要確認房東的期望值是否合理，總之就是雙方他都要討好然後得出一個雙方都可以接受的結果。所以說，房仲的話可以參考但是絕對要打個折扣（2020年更新：我們在倫敦陸續搬了兩次家，發現倫敦的房仲良莠不齊，有很多拐瓜劣棗）。總之，租客的大原則是要知道自己的底線在哪裡，如果條件不能接受的話就放棄，不要太容易被房仲慫恿。
[可以同時make多個offer嗎?] 可以，在簽租賃合同前都可以。BUT，人生就是這個BUT，最好是不要因為：1. 同一個房仲只會讓你make一個offer（不然兩個房東都是他的客戶，他沒辦法談）、2. 當然你可以去找別的房仲談，兩個offer同時進行，但是如果其中之一你出價被房東接受了你又反悔的話，你的holding deposit會被沒收。
[可以改變主意嗎?] 同上，可以，在簽租賃合同前都可以。甚至是在意向書上談好的條件，在簽合同前都還可以談——當然，意向書簽下去會比較歹勢談、房仲比較為難、房東也會不爽，但是以法律的角度來說，租賃合同才是租賃契約關係的開始，所以租賃合同簽下去前一切都可能有變數。同樣的，即使房東接受了意向書裡的條件，在簽租賃合同前也沒有義務要租房給你；而且如果房客單方面不承租了，holding deposit會有被沒收的可能（所以在談條件的時候，也要考慮這點，是個雙刃劍啊）。

Reference check 信用檢查

Reference check是我最不喜歡的環節，因為像我們一樣初來乍到的外國人根本就沒有信用記錄，每個房仲卻都還是堅持要走個流程。至於在這裡住了一陣子的人，要查的東西也蠻基本的像是薪資證明、租賃記錄、信用檢查。我們遇過的房仲都把reference check外包給專門做信用檢查的公司處理，我們遇過效率很差的外包公司，和雙手一攤的房仲，所以reference check的過程要注意適時催促房仲。

等reference check過了以後，雙方就可以準備簽約了。

Tenancy Agreement：我到底簽了什麼

拿到租賃合同 (Tenancy Agreement)，恭喜你離未來幾個月的家更近一步！

英國政府有出版一套AST租賃合同範例 (AST租賃合同範例來源：點連結)。私人的AST租賃房東如果套用這份範例那租客可以安心，而一般房仲業者在擬合同時也多半會做參考這套範例。

但是，這個BUT又來了，別因為政府有出範例就掉以輕心，因為範例只是做參考，而且有很多時候房仲跟你口頭上說的，和合同裡面寫的內容不盡相同，過度相信房仲口頭上的說明是身為租客最不該著的道。好比說，我們的房仲跟我們說會在合同裡加入特殊條款”break clause”讓租客有權利提前解約。拿到合同後，卻發現除了租客外，合同的條款也讓房東有權利啟動break clause！如果沒有仔細閱讀合同的話，很有可能會忽略掉這個重要的細節而無法做出全盤的考量。

所以身為租客，你自己有責任以「每份合同都是特殊的」為前提，做到一件事：讀。

Tenancy Agreement：幫我劃重點

官方說法是：「合同讀不懂就請律師」—— 但是老實說，大部分人是不會在私人租賃合同上花這種錢，重點是合同簽下去之前要讀要了解，所以如果看不懂又沒有請律師的預算或打算，就請教朋友或是Google大神吧，總之自己要了解自己在契約中的權利和義務。

以下，幫大家劃一下重點中的重點：

[租金 (rent) ] 金額是否正確、什麼時候要付、如何付（房仲大部分會要求設定自動轉帳）。
[租期&break clause] 租期要確定租期跟你的簽證到期日有銜接到，不然你人要離境了合約還不能終止就虧了。而所謂的”break clause”是給房東和/或租客提前終止合約的特別條款，身為房客重點是要談到「只有房客可以啟動的break clause（俗稱 tenant’s break）」比方說：租期12個月但有6個月的break clause，讓房客有權利在合同規定內的時間給房東通知，在入住6個月後提前終止合同而不須賠償。Break clause的好處：讓你在倫敦的移動更加彈性（e.g. 工作地點可能會換）、以防住進去後有不可預見的問題（e.g. 吵鬧的鄰居或跟同住的人鬧翻）、如果房東租客雙方都不啟動break clause，租期和其他條款就繼續照一開始談的走（e.g. 除非有其他漲租金的條款，不然租金會保持不變）。
[押金 (deposit)] 一般的押金是5週租金（2019年六月修法，房東最多只能要求五週的押金），如果你的契約是前面提到的AST契約，那麼房東/房仲就有義務要把押金登記到政府設立的押金部門，並給租客一份證明(Tenancy Deposit Protection Certificate)。租期結束一切沒問題後，押金才會退回。
[房仲費用] 2019年六月修法後，房仲/房東不能再收取雜費，真是租客的福音呀。在倫敦，大部分房仲的費用都是由租客負擔。其中包括：手續費（administrative fees)、擬合同費 (fees for drafting tenancy agreement)、信用檢查 (reference/credit check)、屋況檢查 (inventory)，林林總總加起來是好幾百鎊呢。Inventory 是在入住前的屋況檢查，大部分房仲都會請專業的公司來準備一份屋況報告，然後叫租客負擔費用。建議可以要求在場監督屋況檢查人員。不管有沒有親身參與到檢查，拿到屋況報告後，要一項一項對照，如果有遺漏或是不準確的形容，要儘快拍照存證和email給房仲提出問題。
[擔保人或預付租金] 房仲需要你證明你付得出房租，基本上有四種方式，取決於房仲接受哪一種，如果是擔保人和預付租金的情況在合同裡也要清楚列出：
- 收入證明—— 據我們的房仲說，業界標準是「租客收入的總和不能低於房租的2.5倍」，很嚴格。
- 存款證明—— 一樣是2.5倍的要求。
- 擔保人—— 如果不能證明存款或收入，可以讓一名在英國居住的人當你的擔保人，也就是說你付不出租金你的擔保人要負責。我個人是不會麻煩我的朋友幫這種忙，畢竟我自己不願意當別人的擔保人，也從不建議客戶當任何人的擔保人。
- 預付租金—— 以上三種證明都無法提出時，上一篇有提到，房仲可能會要求你預付6個月租金！是很驚人的數目字啊。根據我們的經驗，存款證明只要email一份網路帳號的截圖給credit check的公司，截圖上有顯示足夠的餘額和日期就可以了（我們是用澳洲的帳戶截圖，表示外幣帳戶也沒問題，只要是能自由移動錢的儲蓄或理財帳戶就可以）。所以在來之前如果能湊到足夠的金額在帳戶裡，確保你的帳戶裡有足夠的錢，會比較容易透過仲介租到房。
[禁止事項] 養寵物？吸菸？當二房東？（通常都是禁止的，所以帶著寵物搬家的人一定要搞清楚規則後再簽約）
[默認條款] 在英國AST租客的特定權利和房東的基本義務都有立法保障，也就是說有很多基本的事項即使沒有寫明在租賃合同裡面，也是默認的條款。比如說房東要確保房子安全、維持熱水和暖氣，等等不贅述，政府網站有更多細節：點連結。所以有問題時，如果默認條款沒有寫明在合同裡也不用驚慌，法律會保護你的。