倫敦租房糾紛 | 嚇得房仲把三千鎊和解金雙手遞上的RRO是？HMO又是？

相信住在倫敦的人都有被房仲或是各式各樣的客服弄得七竅生煙的例子。

在倫敦我們搬了兩次家，總共與三家房仲交過手。其中讓我印象最深刻的是被我們以Rent Repayment Order告上法庭，退了我們一個半月房租當作和解金的那一家。

先聲明，這篇不是法律諮詢我也不提供法律服務，只是想把自己親身的倫敦獵奇經驗記錄下來，分享給需要相關資訊的人。以下是我於2019年5月到7月的個人RRO申索與和解經驗，文中提到的法條和法規隨時間有可能會變，我的個人經驗也不代表你的情況能得到一樣的結果。

我們所碰到的歪腰房仲

我們除了剛來倫敦時的找房過程異常順利以外，之後經歷了各種和租房相關的阿雜事，比如說：1. 在倫敦的寒冬中熱水器壞掉兩個禮拜、2. 房仲無正當理由硬要拖到入住當天才簽合同，讓租客毫無保障、3. 入住時的check-in report有異需要修改，但房仲無視我們的email，4. 入住時抄錯電表，六個月內我不斷email和電話試著解決問題，房仲不但無法提供有用的協助，最後還把我們的資料給了討債公司、5. 馬桶壞了拖了好幾個禮拜才修好、6. 搬家後房仲擺爛苛扣押金、7. 搬家後房租算錯，法條擺在眼前還要硬掰遲遲不退錢⋯⋯重點是以上2、3、4、5、6、7條都是同一家L開頭的房仲在一年的租房期間搞的飛機。

倒楣的是當我們提出意願續租（搬家實在麻煩），該房仲卻提出漲租10%的要求。我email房仲試圖把漲幅談低一點的當天，卻得到房仲秒回已經和新房客簽約的回覆。這樣的決定讓我們很詫異，畢竟我們已經住了一年而且一向準時交租、房子有問題也耐心處理、甚至每個月找清潔工來打掃保持良好屋況。房仲/房東執意要我們搬家的結果就是不但我們要花時間找新的落腳處，還要支付租新房子的各種雜費，真是帶給我們很大的困擾（註：2019年6月新法大幅限制房仲能向房客收取的雜費，但這個房仲要我們2019年5月搬家，很巧合的能趁新法實施前向新房客收取最後一筆雜費）。

房東當然有權力漲租和換房客，只是在這種情況下要我們離開除了對我們造成很大的影響之外，並沒有對房東帶來很大的利益，是個很沒有commercial sense的決定。

而這種操作的最大得益者是——房仲。

HMO是什麼？

累積了以上種種對房仲和房東的不滿，當有一天我在機緣巧合下發現了房仲在HMO上犯的法時，我心中暗叫「啊哈！抓到你的小辮子了。」

HMO是Houses in Multiple Occupation的簡稱。英格蘭法律基本的規定是：如果一戶物業租給「五個人以上，而且這五個房客共用公用設施的房客來自不同家庭」，那麼房東就必須向Council申請HMO許可。Council在核發HMO許可前會派人來視察物業，以確保每個HMO物業的屋況都有一定的規範。而我們住的Camden Council的HMO規定更加嚴格——只要租客有三人以上共用公設、並來自不同家庭，那麼房東就必須向Council申請HMO許可。我、男友和一對室友同住（符合三人以上＋不同家庭的情況），這是房仲一開始就知道的，在合同中也有寫明他們會負責申請HMO許可。

經過我們的詢問和調查，Camden Council在電話上告知我們房仲沒有在法律規定的時間內遞出HMO許可的申請，之後也email了我一封Camden Council的證明信。

這代表什麼呢？這代表身為租客，我們能向法庭提出針對房東或房仲的「RRO（Rent Repayment Order）」賠償申索。

RRO是什麼？

符合條件和資格的房客可以提交申索Rent Repayment Order（RRO），RRO簡單來說是審裁處（Tribunal）對違法房東或房仲做出「歸還部分租金」的判決。

RRO的法源是Housing and Planning Act 2006，它的存在是為了規範房仲或房東特定不法行為。所謂不法行為包括恐嚇威脅房客、騷擾房客、HMO未達規定，等等。以下網站有詳細解釋：

Housing and Planning Act 2006 – statutory guidance
Shelter Legal England and Wales
Housing and Planning Act 2006 （Section 40列出RRO適用的不法行為）

RRO的判決上限金額是「十二個月租金」，也就是說如果房東/房仲的不法行為持續十二個月或以上，法官有權判房仲/房東歸還房客十二個月的租金。以我們的例子來說，因為房仲延遲了一個半月遞出HMO許可的申請，也就是說房東/房仲的不法行為持續了一個半月——所以我們的判決上限是一個半月的租金。

申索RRO要錢嗎？

提交RRO申索要付£100的提交費，如果案件進行到開庭則還要再付£200的開庭費。

我們的考量是：如果我們勝訴，判決的最高上限是一個半月的租金——雖然沒有信心審裁處會不會判全額給我們（法官有權納入其他被告提出的考量而降低判決金額），但抱著不能讓劣質房仲逍遙法外的心情，我們果斷付出這樣的費用來捍衛自己的權益。

申索RRO很費時嗎？

任何訴訟都是傷神且費時的。除了花時間寫申索表格以外，申索提交後還要確保自己有時間和能力在審裁處規定的時間內整理並提交證據，還要確保自己有時間和精力出庭。我當時已經做好如果要出庭，就勢必要和公司請假的準備。

RRO怎麼申索？

RRO的申索表格可以從政府網頁下載。目前有兩種表格：Form RRO1 和 Form RRO2，使用表格前要先閱讀第一頁的notes，確定這個表格符合你要申索的RRO條件：

Form RRO1 – 不法行為發生於或是持續到2018年4月6日或之後。＊重要：RRO申索必須在不法行為停止後的十二個月內提交，逾期不得受理。
Form RRO2 – 不法行為發生於2017年4月6日之前；或發生於2017年4月6日和2018年4月5日之間（含）。

＊以我們為例，我們2018年4月就入住，但房仲於2018年5月22日才遞交HMO的申請，也就是說房仲的不法行為持續到2018年5月21日。所以我們適用的申索表格是Form RRO1，而且必須在2019年5月20以前提交申索表格。申索表格上有各地區的Tribunal地址，申索表格可以親自送到Tribunal或是用郵寄的方式提交。

提交申索表的同時，也要附上提交費、付房租的證明（身為租客，如果沒繳房租那就不能提交RRO）、租房合約，還要提供一份申索表和其附件的影本。

申索表被受理後，審裁處會寄一份申索書影本給被告，並告知原告和被告雙方訴訟的時間表，並限定雙方在規定的時間內提交證據和抗辯。

我不知道我的RRO有沒有填對，怎麼辦？

我在研究RRO要怎麼申索的過程，有找到這個網站：https://www.getrentback.org/steps.html，上面有關申索RRO的資訊很詳細，足夠讓我自己摸索出要怎麼填寫RRO和處理後續的出庭，很值得參考（註：這不是業配文，這個網站也有提供no-win-no-fee法律諮詢，但我自己也沒有用過他們的諮詢或是服務，所以不知道他們好或不好）。