倫敦租房記（五）退租後房東不退押金！？英國退押金的眉眉角角

在倫敦租房，最大的一塊地雷區就是「退租後的押金糾紛」。最近又有朋友遇到這種事，我和她在聊的過程提到我本人相關的經歷，她訝異地說「妳是律師耶！他還敢惹妳？！」

他們有什麼不敢？我就被惹過兩次！

當然順利退租沒有糾紛的情況也很多，不能一竿子打翻全倫敦的房仲房東。然而以我本身的經驗和這幾年間看過太多倫敦的差評房仲或是房東的故事，希望我這篇文章能夠給同在倫敦的租客一些心理準備。

非法律諮詢聲明

這篇文章總結我本人在倫敦形式為「Assured Shorthold Tenancy」（AST）的個人租房經驗。AST在英國是很常見的私人租約類型，通常如果你不與房東同住，那你的租約十之八九是AST，所以這篇以下提到的租約都是以AST為出發點，不適用非AST的租約。另外我寫這篇目的為純分享而不是提供法律意見，每個人的具體情況不同所以恕不提供法律諮詢唷。

房東要扣我押金，合理嗎？

不只在華人的論壇上常有「求救」發文，紐澳人的論壇上也幾乎是週週都會有租客鳴冤受到不合理的對待。那麼何謂「不合理」呢？就是房東把本該由自己承擔的合理折舊（fair wear and tear），透過扣押金的方式轉嫁到房客頭上。

難道租客就只能當待宰的羔羊嗎？是，也不是。在無法改變房仲風氣的前提下，身為租客能做到的就是了解自己的權益。

英國退押金相關的那些租房眉眉角角

以下是從入住到退租過程中，租客可以多注意的幾個重點給大家參考：

1. 「fair wear and tear（合理折舊）」不是房客的責任

「fair wear and tear（自然折舊/合理折舊）」法院的定義為：「reasonable use of the premises by the tenant and the ordinary operation of natural forces（房客對租屋處的合理使用和自然現象的正常運作）」。

房客要了解的大原則是：法律規定「fair wear and tear」不是房客的責任。舉個例子：如果一張新的沙發在你每天正常使用下而導致椅墊變軟下陷，這屬於合理使用範圍內的合理折舊，房東不能因此扣押金。

反之如果沙發在退租時沾滿了紅酒漬，那麼這就超過了房客合理使用的範圍，房東可以扣押金當作賠償。至於費用要如何計算，要考慮破壞的嚴重程度、傢俱原本的狀況、正常使用年限、傢俱買價、折舊算進去，再和房東協商。

2. 合約規定看清楚

普遍來說合約裡和押金有關的條約有：

押金退還的時間規定 | 合約裡最好有明確約定房東要在租約結束的幾日內歸還押金，或是提出扣押金的要求。
押金的用途 | 合約裡通常會寫明押金可以用於哪裡，比如修繕、賠償損壞、清潔、水電欠費。
屋況的保持 | 房客有保持整潔和良好屋況的基本責任，簽約時要特別注意有沒有特定的要求，像是清理公寓外牆、清理窗戶、專業洗地毯、專業洗窗簾⋯⋯等等。如果你覺得有疑慮的規定，都要在簽約前提出。比方說，我們租了一個位於三樓的公寓，合約初稿裡規定房客要「保持窗戶的清潔」，所以我提出修改合約為「保持內部窗戶的清潔」，釐清窗戶外部的責任歸屬。
特定項目清洗 | 有些合約會要求租客退租時專業清洗沙發、窗簾，那麼租客可以問的問題是在入住前這些項目也被專業清洗過嗎？如果入住前沒有洗過，那麼租客不妨在簽約前提出把這個條約刪除。

3. 我一定要用與房仲合作的清潔公司嗎？

如果租約沒有特別規定退租時要請專業清潔公司「professional clean/ end of tenancy cleaning」的話，自己清理也是可以的。但根據我的個人經驗，退租清理實在太細節太花時間了，加上我們沒有專用的工具和強力清潔劑，所以我們退租都是選擇請專業清潔公司。

大多數房仲都會強烈暗示你用他們推薦的清潔公司，原因之ㄧ是如果有清潔不到位的地方，房仲在你退租之後會找同個清潔公司免費補清（如果沒有用他們推薦的清潔工，即使第三方清潔公司有提供免費補清的服務，在退租之後房仲是不會給他們鑰匙讓他們進入屋子內的，畢竟你已經退租了已經沒有進入房子的權利了，會有意外和責任歸屬的問題）；原因之二當然是他們有抽佣金，這也是業界常態，倒也不用過度放大這個現象。

4. 關於inventory report的描述要仔細檢查

判斷「合理折舊」的一個重要依據是入住前的「inventory report（屋況報告）」和退租時的「check-out report（退租報告）」。通常房東評斷屋況的標準，就是對比這兩份報告。

倫敦的屋況報告多半是由專門的報告公司準備，會派一個人來鉅細靡遺地記錄屋子內的大大小小痕跡和屋況。雖然麻煩但是我建議大家入住後一定要盡快詳細檢查報告有無疏漏之處，比方說：

如果報告裡描述這面牆的狀況良好，但你注意到牆上有刮痕，建議儘快拍照email給房仲存檔，避免退房時的糾紛。
所有電器都要在入住後盡快試用，如果有問題就要即時反應。
屋子裡附帶的物品也要按照報告確實清點，小至刀叉碗盤、大至地毯桌椅，每樣的件數和狀況要確定和報告裡的描述符合。
報告裡若有被傢俱擋住的牆或角落，建議入住時把傢俱移開檢查屋況，才能即時通報沒記錄到的壁癌或是發霉，日後也不會被誤解是租客沒有照顧好房子而導致。

反之如果沒有報告的話，房東就會有舉證的困難，畢竟如果房東不能證明房子在租期開始時交給你的屋況，那房東就不能證明任何損壞是在你租期裡造成的。扣押金的舉證責任在於房東，所以如果房東提出扣押金的要求，你要問的第一個問題就是：請你提出證據在哪裡？再來就是：合約哪一條有規定？

5. TDP「第三方押金保護機構」

英國法律有規定AST房東要把押金於「第三方押金保護機構」（tenancy deposit protection，簡稱TDP ）進行保護。當雙方對於押金的退還沒有共識時，租客可以向TDP提出申請仲裁。英國政府認證的TDP機構有三家，分別是：

TDP的作用是給租客遇到糾紛可以免費申請仲裁的管道，是在英國當房東就必須遵守的法律。如果房東違法沒有到TDP保護押金的話，房客是可以把房東告到法院的，而房東會受到的逞罰包括全額退押金、甚至法官可能判決賠償最高3倍的押金給租客（需要更多資料的話請去英國的兩個慈善機構Shelter和Citizens Advice網站查詢）。

順帶一提，TDP的形式有兩種：第一種是「Custodial」形式，表示押金在租期內由TDP代管；另一種是比較常見的「Insured」形式，表示房東和TDP申請後，押金在租期內由房東處存放，當TDP的仲裁機制啟動後，房東才必須把錢匯給TDP代管。重點是不論是Custodial或是Insured，房東都必須在收到押金後的30日內提供保護證明的certificate給租客。這個certificate很重要，身為租客要把收到的certificate存檔存好，因為在申請仲裁時會需要上面的辨別碼（如果沒有辨別碼好像能透過地址在那三個TDP機構上搜尋紀錄，有需要的再去那三個網站詢問）。

碰到押金糾紛怎麼辦？

明明在租期間小心維護、沒有造成任何損壞的家，竟然在退租後被房東雞蛋裡挑骨頭，獅子大開口要把所有的「自然折舊」和其他不該你負責的修繕都算在你身上，是不是很氣？碰到這種事一定會很心急委屈，但這時候先不要急著回覆訊息，因為對方看到你著急了反而會覺得你好欺負。最好先靜下來把情況和事實理一遍，弄清楚自己的權益後，再回覆。

用Email是我最建議的回覆方式：一來有文字往來的溝通，日後不論是申請TDP仲裁或是需要上法庭，都比較容易舉證；二來是一般人寫email的習慣比起打簡訊更會斟酌用字，可以更完整清楚地表達自身的立場。

談判的氣勢不是比回覆速度也不是看誰會用更尖銳的字眼，反而是當你愈有理的時候，就愈要讓對方感受到你的人間清醒。畢竟日後如果真的要走仲裁或是法院的路，這些郵件都會成為仲裁員或法官審理的依據，所以保持客觀冷靜的語氣會更站得住腳。

通常租房糾紛金額太小，請律師是划不來的。所以我建議有需要的人去英國的兩個慈善機構Shelter和Citizens Advice網站查詢，上面有很多關於租房糾紛的資源，也有提供免費線上和電話法律諮詢的服務。

我的個人經驗

之前提到說我在倫敦目前搬過三次家，其中兩次退租和房仲交手的感想很差，下面是我的故事。

我的故事1心得：TDS要在退租後三個月內申請/TDS逼房東回覆/合理折舊據理力爭/錢入帳才和TDS取消仲裁

退租後超過兩個禮拜還沒退押金，房仲回覆我email的速度極慢，總是說房東還在考慮、後來又和我說原本負責的房仲離職了所以換人幫我催。當時我比較忙所以就這樣拖了快兩個月，因為我知道TDS仲裁申請要在退租後三個月內提出，所以我最後一封email給房仲的內容是：「We will proceed wtih raising a dispute with TDS if we do not hear from you by 4pm tomorrow.」很遺憾房仲沒有在我要求的時間內回覆，所以我就遞出仲裁申請了。

遞出申請後兩個禮拜房仲終於主動email我，說他們收到TDS的通知了，然而房東的意思是扣£50押金私下和解，原因是會比走TDS流程快很多——我當然知道私下解決會比TDS快，但就是因為你們已經拖了兩個多月我們才會申請仲裁呀！

房東提£50的理由是牆壁上有一點髒污、暖氣旁有水漬，這兩點我認為並不成立，因為退屋報告裡的照片根本就看不出牆壁有他說的髒污，而且即使牆壁上有痕跡（真的沒有），正常的使用痕跡屬於「fair wear and tear」是不能扣押金的；而暖氣旁牆壁上的水漬是之前房東派人來修暖氣時弄的，好險當時一修完暖氣我就有即時把牆壁的照片email給房仲存檔，房東自己派的修理工造成的水漬與我不相干。

隔天房仲回覆說房東接受我的說法，並答應全額退押金，我心想終於結束了⋯⋯沒想到一週後還是沒有押金的蹤影，房仲居然還在這期間要求我和TDS確認我們已經達成協議所以可以結束TDS的仲裁了。我心想這房仲當我傻嗎？退款還沒有收到怎麼可能取消仲裁？又拖了幾天好不容易錢入帳，我才和TDS確認我們和房東和解了，事情終於正式結束。

我事後回想房東提出£50這個金額的心機頗深，因為超過£2000的押金拖了這麼久後收到£50這種小數額的和解，我猜一定有很多人會懶得再吵下去而同意扣款。而房仲在快三個月的拖延戰術下，又把我們的錢拿去做什麼了呢？賺的都是房東和房仲，麻煩的都是房客。

我的故事2心得：入住時就有問題的房仲在退租時更是/講理講不通的房仲/TDS仲裁結果

和第二個房仲在交屋時就有些問題，租期間也發現房仲不太靠譜。有了上一次的經驗和對房仲的防備，我們在還沒退租的時候就已經預料到會被刁難押金的事。

果然在退租後我們收到一封很長的email列出了扣押金原因的表格，可以看出這家房仲有個扣押金email範本（如果他們在管理物業的時候有這麼認真就好了），表格項目包括Upholstery、Repair、Compensation to landlord、Missing/replacement items，落落長地列了11個項目，另外修繕師傅的上門費和房仲的處理費還要分開計算，加起來也要三五百鎊。

我們的個案比較複雜，因為還牽扯到和不靠譜房仲配合的不靠譜清潔公司（他們清掃完後沙發和牆壁上多了我們離開時沒有的痕跡），但總之我們的主張是房仲列出的項目都屬於合理折舊。另外房仲一開始列出的11項裡有7項的金額他寫著「TBC」，我看到的想法是他們想用第一封email試水溫，如果我們乖乖不提出異議，他們也許就會更敢索取更高的金額。經過了十幾封email的往來、一條一條來回反駁，終於把項目從11項縮減為5項，然而在那之後還是沒有共識所以我就遞交了MyDeposits的仲裁申請。

仲裁結果在我申請之後的兩個月出爐：判決是房東可以扣£62來補償沙發上的痕跡、廚房牆壁上的油漆剝落、玄關牆上的小洞，然後我們不需要付房仲的額外處理費或是師傅的上門費。

判決結果我還算滿意，金額比當初房仲要求的少很多，尤其是不用付房仲的費用真是大快人心。俗話說裝睡的人叫不醒，提交仲裁的好處就是不用再和房仲鬼打牆。只要有理有據，把糾紛交給免費的第三方仲裁來處理省心省力。

英國退押金糾紛思考脈絡

我已經寫了很多篇租屋文分享我的個人經驗，其實押金部分是我一直想寫但是最難整理的，畢竟每個人情況和屋況都不同、每個房仲房東的為人處事方式不同、TDP的細節和其他維權方式範疇也太大了；另外就是處理押金糾紛沒有一個標準的方式，比方說有人樂意花錢消災、有人會據理力爭、有人根本沒時間精力和房仲耗⋯⋯所以每個糾紛都是獨特的。最後再重申一次我這篇文章不是法律諮詢，我也沒有提供法律諮詢唷。

如果你遇到了類似的糾紛，就把它想成所謂的「Authentic London experience」吧！當然，我不認為因為這是業界常態，租客就應該逆來順受。寫這篇的初衷是希望大家在遇到類似的事情時不要亂了頭緒，所以我畫了下面的思考脈絡圖，希望能幫到遇到事情的人。